دولة الإمارات المتحدة من أكثر دول الخليج والشرق الأوسط التي تهتم بشكل كبير بالاستثمار العقاري، بل وتعد مركزاً هاماً للسوق العقاري، ويرجع ذلك بسبب إزدياد النمو السكاني، بالإضافة إلى إنتقال العديد من الأجانب إلى دبي سنوياً بشكل كبير.
وذلك إما من أجل الإقامة بها بشكل دائم، أو توسعة أعمالهم المهنية في أكثر البيئات التجارية والعالمية بشكل آمن، لذلك أصبح الطلب على السوق العقاري يرتفع بشكل كبير خاصة في مناطق الاستثمار في دبي، مما أدي إلى ظهور نظام الرهن العقاري في دبي.
حيث أن هناك بعض المشاكل التي تواجه الكثير أثناء البحث عن تمويل عقاري مناسب وهو مشكلة توفير السيولة اللازمة التي تعد من أبرز مشاكل العديد من الناس، لذلك هناك العديد من الإجراءات القانونية عند شراء العقارات في دبي التي يجب أخذها في الأعتبار.
لذلك نجد أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو مؤسسة التنظيم العقاري في دبي قد قامت بوضع العديد من القوانين والشروط التي تعمل على تطويرعملية الرهن العقاري .
ماهو نظام الرهن العقاري الذي أقرته دائرة الأراضي والأملاك
يمكن تعريف نظام الرهن العقاري في دبي بأنه يعد بمثابة قرض طويل الأجل، يتم الحصول عليه مقابل رهن العقار ومعني مقابل عقار أي أن الجهة التي تقوم بمنح هذا القرض لها حرية التصرف الكاملة في العقار سواء قامت بتأجيره، أو بيعه. ويتم ذلك في حالة قيام من قام بعملية الرهن العقارى بالتخلف عن سداد مبلغ القرض، أو بالتخلف عن سداد جزء منه، وذلك يمكن الجهة المانحة من إسترداد مبلغ القرض.
وبالنسبة للآلية التي يتم إتباعها في ذلك فهي تقوم على طرفين وهما، مدين ودائن، حيث أنه يقوم الطرف الدائن بتقديم المال المطلوب للطرف الأخر وهو المدين أو العميل، وذلك حتى يتمكن من شراء العقار الخاص به، بشرط قيامه بعملية رهن عقاري لصالح الطرف الأول، وتكون طريقة تسديد الرهن العقاري عن طريق أقساط متساوية طويلة الأجل.
أقسام الرهن العقاري في دبي
يتكون نظام الرهن العقاري في دبي من ثلاثة أقسام وهم:
- مبلغ القسط الشهري: وهو ذلك المبلغ المترتب عليه المقترض شهرياً من قيمة الرهن وذلك طوال فترة السداد، ويتم إحتساب هذا المبلغ من إجمالي المبلغ الأساسي للرهن، وذلك بجانب قيمة الفائدة أو الربح، وفي كثيراً من الأحيان يحتوي هذا المبلغ على رسوماً عقارية، بالإضافة إلى بعض أنواع من الضرائب الأخرى.
- الدفعة الأولى: عند الحصول على قرض عقاري، يجب في البداية دفع مبلغ أولي وذلك من أجل الحصول على الرهن العقاري ، وهذه الدفعة متعارف عليها بإسم الدفعة الأولى لشراء عقار.
- الرسوم: هناك نوع من الرسوم الذي يجب أن يتم سداده أثناء اجراءات الرهن العقاري وهي رسوم يتم تحديدها مقدماً والتي تتمثل فيه رسوم الطوابع والدمغات.
شروط الرهن العقاري
تقوم البنوك بتحديد شروط رهن العقار ، بالإضافة إلى اجراءات الرهن العقاري ، وذلك من خلال دراسة أهلية المتقدم من أجل الحصول على قرض رهن عقاري ، وسوف نوضح في النقاط التالية أهم الشروط الخاصة بعملية نظام الرهن العقاري ومن أبرزها ما يلي:
1- سياسة الإقراض
تقوم البنوك وشركات التمويل العقاري بالإلتزام بسقوف تمويلية محددة، حيث أنها في البداية تقوم بمراعاة حاجة المقترض عند شراء عقار، وهل هذا العقار يتم شراؤه بغرض السكن، أو بغرض الاستثمار.
بالإضافة إلى ذلك يقوم البنك المركزي بإلزام جميع الجهات المعنية بتقديم القروض الخاصة بعملية الرهن العقارى بالتحقق من مقدرة الشخص المتقدم بعملية الرهن العقاري في البداية من معرفة ما معنى الرهن العقاري ، بالإضافة إلى قدرة الشخص المقترض من الإلتزام بالسداد في المواعيد المتفق عليها والمحددة.
2- نوع العقار المرهون
حدد نظام الرهن العقاري في دبي وفقاً للقانون أسس تقديم تمويل عن طريق رهن العقار ، حيث يجب أن يكون العقار الخاضع للرهن العقاري أو الوحدة العقارية المرهونة توجد بالفعل على أرض الواقع أو على الخارطة وذلك عند إجراء الرهن.
بجانب ذلك لا يصح أن يقع الرهن التأميني إلا على أنواع العقارات التي يصح التعامل فيها، والجدير بالذكر أن طريقة الرهن العقاري في دبي تشمل كافة ملحقات العقار أو الوحدة العقارية التي تم رهنها غراس، وأبنية، وعقارات بالتخصيص، بالإضافة إلى كافة المستجدات التي تطرأ عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن.
أهم ما جاء في قانون نظام الرهن العقاري بدبي
- تسري كافة أحكام القانون الخاصة بعملية الرهن العقارى على رهن العقار والوحدات العقارية.
- حدد القانون أن يكون الطرف الدائن بنكاً، أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة، أو شركة، وذلك وفقاً للأصول التي توجد لدى مصرف الإمارات المركزي.
- يجب أن يكون الشخص طالب الرهن مالكاً للعقار الذي تم رهنه، أو الوحدة العقارية التي تم رهنها، وأهلاً للتصرف فيهما.
- أن تكون الوحدة العقارية، أو العقار المرهون تم رهنهم رهناً تأمينياً قائماً وموجوداً فعلياً، أو عينياً وموجود على الخارطة عند إجراء عملية الرهن العقاري .
- لا يجب أن تتم أي عمليات رهن عقاري إلا على العقارات، أو الوحدات العقارية التي يصح التعامل فيهما.
- تشمل عملية الرهن التأميني كافة الملحقات الخاصة بالعقار أو الوحدة العقارية المرهونة مثل غراس، وأبنية، وعقارات بالتخصيص، وكل ما يستجد عليها من منشآت لاحقة.
- لا يتم الإعتراف بعملية الرهن التأميني إلا بعد تسجيلة لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي، ويعد كل إتفاق بخلاف ذلك باطلاً.
- يقوم الشخص الراهن بالإلتزام بسداد رسوم العقد، إلا إذا كان هناك إتفاق بين أطراف العقد بخلاف ذلك.
- يتم الإلتزام بأن يكون مقابل الرهن التأميني ديناً ثابتاً ومحدداً في الذمة، أو موعداً به عند إجراء الرهن.
- لا يتم السماح للطرف الراهن (الدائن) بالتصرف في الوحدة العقارية أو العقار الذي تم رهنه دون الرجوع إلى الشخص المرتهن (المدين).
- يحق للراهن حق إدارة العقار الذي تم رهنه، بالإضافة إلى الحصول على كافة الإيرادات التى تنتج عنه، ويتم ذلك حتى تاريخ نزع ملكيته بسبب عدم الوفاء بالدين.
- يتم إنقضاء الرهن التأميني عند إنقضاء الدين كاملاً.
إجراءات الرهن العقاري والأوراق المطلوبة
بعد الإتقاق مع الجهة التي قامت بمنح تمويل برهن عقاري، يجب تقديم الأوراق التالية لدائرة الأراضي والأملاك وهي:
- جميع المعلومات التي تتعلق بالعقار.
- قيمة العقار.
- قيمة الدين.
- مدة الرهن.
- بيانات كل من الراهن، والمرتهن، والكفيل.
وبالنسبة للإجراءات المتعلقة بعملية تسجيل رهن عقاري في دبي فيجب أن تتجلى بما يلي:
- يتم توقيع عقد الرهن وفقاً للنوذج الذي تم إعداده لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويشار إليه بالسجل العقاري، أو السجل العقاري المبدئي حسب الحال.
- تقوم الدائرة بتسليم الأطراف المتعاقدة على عملية الرهن العقاري سند الرهن الموقع من قبل الموظف المختص، ومختوم بختم الدائرة.
- من الممكن أن يكون سند الرهن إلكترونياً، وتكون له حجية سند الرهن الخطي في الإثبات.
في النهاية، نكون قد أوضحنا معنى الرهن العقاري وشروطه وكافة الاجراءات التي تنظم عملية الرهن العقاري بين كافة الأطراف المعنية بذلك، بجانب ذلك يمكن من خلال عملية الرهن العقاري أخذ قروض عقارية وسكنية، ويكون هناك نوعان من القروض يمكن للفرد الاستفادة بها وهما، قرض عقاري ذو فائدة ثابتة، وقرض عقاري ذو فائدة متغيرة.
