نظراً للظروف الإقتصادية التي مرت بها دول مجلس التعاون الخليجي ككل، ومن ضمنها مملكة البحرين بسبب إنخفاض أسعار الغاز والنفط عالمياً، كانت ضريبة القيمة المضافة في البحرين هي الحل البديل للخروج من هذه الأزمة الشديدة التي مرت بها البلاد، وخلال هذه الفترة إنخفض معدل الزوار والسائحين مما جعل الاستثمار في عقارات البحرين في حالة ركود نسبي، وأصبح البحث عن شقق للايجار في البحرين أو بيوت للايجار في البحرين أو ستوديو للايجار في البحرين قليل عن ذي قبل، لذلك كان لابد من قيام المملكة بالبحث عن مصدر أخر لتحسين وتنشيط الإقتصاد وكان من أهم هذه الخطوات هو إقرار ضريبة القيمة المضافة البحرين .
ونجد أن هذه الخطوة لجأت إليها دول مجلس التعاون الخليجى بأكملها، حيث كان البحث عن مورد أخر بخلاف النفط هو الهدف الأساسي من أجل النمو الإقتصادي، بالإضافة إلى التنوع في مصادر الإقتصاد، وفي الفترة الأخيرة شهد هذا التنوع مرونة شديدة في نمو البيئة الإقتصادية بخلاف الإعتماد على قطاع النفط.
ويعد من أهم القطاعات التي لجأت إليها المملكة لتحسين وضعها الإقتصادي بخلاف قطاع النفط هو القطاع العقاري الذي يعد من القطاعات الغير نفطية التي ساهمت بشكل كبير في الخروج من الأزمة الإقتصادية، وأصبحت المملكة تمتلك أهم شركات العقارات في البحرين ، علاوة على ذلك يعد هذا القطاع ليس مهم فقط في مملكة البحرين، بل ترجع أهميته في دول مجلس التعاون الخليجي بأكملها، وساعد هذا القطاع في توفير ودعم عدد كبير من المشروعات السكنية وتوفير السكن لقطاع كبير من المواطنين والزوار، حيث تم إنشاء أبراج سكنية في منطقة الجفير ‘ علاوة على المدن السكنية في كافة أنحاء المملكة مثل، مدينة خليفة البحرين ، و مدينة حمد البحرين أجمل مدن المملكة ، و مدينة الملك عبد الله الطبية البحرين ، وغيرها.
ضريبة القيمة المضافة في البحرين وتحديات تأثيرها على قطاعات السوق العقاري
تم إقرار ضريبة القيمة المضافة في عام 2018، وبعد أن تم إقرارها كان هناك تخوف كبير أن تؤثر الضريبة المضافة في البحرين على نمو وإنتعاش السوق العقاري بشكل كبير، وأن هذا القطاع سوف يواجه تحديات عديدة بسبب هذا القرار.
خاصةً أنها سوف تؤثر على قرارات المستثمرين في إتخاذ هذه الخطوة وقيامهم بالاستثمار العقاري أم لا، وما تأثير هذا القرار من عدمه على مشروعاتهم العقارية، خاصةً وأنه عندما فرضت البحرين القيمة المضافة تم فرضها على كافة السلع والخدمات على كل معاملة سواء كانت بيع أو شراء، أى أنها سوف تؤثر على كل ما يتعلق بالعمليات الخاصة بالسوق العقاري، مما سوف يؤثر على اسعار العقارات في البحرين بالإضافة إلى تأثيرها على شركات التطوير العقاري في الخليج ككل.
حيث أن ضريبة القيمة المضافة هي معاهدة تم توقيعها بين جميع دول مجلس التعاون الخليجي من أجل وضع مبادئ مشتركة لنظام هذه الضريبة التي سوف تتبعها هذه الدول، وبعد ذلك سوف تقوم كل دولة من دول مجلس التعاون الخليجي بوضع القوانين الخاصة بها.
حيث قامت المملكة بتطبيق ضريبة القيمة المضافة في البحرين وفقاً لعدة تصنيفات، منها التصنيف المعياري وهذا يعني أن بعض الشركات سوف تخضع لنسبة 5%، والتصنيف الصفري الذي يعنى بأن الضريبة المضافة في البحرين التي تم فرضها على العملاء قيمتها صفر.
علاوة على ذلك تمكنهم من إسترداد ضريبة الدخل، وأخيراً التصنيف المعفي، ومعنى هذا عدم فرض ضريبة القيمة المضافة على السلع والخدمات علاوة على عدم إمكانية إسترداد لضريبة الدخل.
والأن سوف نوضح مدى تأثير إقرار ضريبه القيمة المضافة في البحرين على السوق العقاري حيث أن نص القانون على أن نسبة ضريبة القيمة المضافة هي 5% وذلك على توريد وتشيد العقارات الصناعية والتجارية والتجزئة، بالإضافة إلى تشيد البنية التحتية وسوف يتم توضيحها في النقاط التالية:
1- الضريبة المضافة في البحرين وتأثيرها على العقارات السكنية
نص قانون ضريية القيمة المضافة في البحرين على أن كافة المعاملات العقارية السكنية سواء كانت بغرض البيع أو التأجير فهي معفاه من ضريبة القيمة المضافة ، أو يتم تطبيق عليها الضريبة الصفرية، مما يعنى ذلك أن تطبيق الضريبة على أول عملية بيع أو المبيعات الثانوية، أو المبيعات الخارجة عن المخطط من أي عقارات سكنية سوف تكون نسبة ضريبة القيمة المضافة لها هي صفر%.
ليس معنى ذلك عدم إبلاغ الجهة الضريبية بهذه العمليات، بل أن شركات التسويق العقاري في البحرين ملزمة بالإبلاغ عن كافة عمليات البيع التي تقوم بها، يتم ذلك من خلال الإقرار الضريبي الخاص بهم بعوائد ضريبة القيمة المضافة الذي يتم تقديمة للجهة الضريبية المختصة.
مما لا شك فيه سوف تؤثر هذه الضريبة على إرتفاع أسعار العقارات، مما كان هناك خوف بأن يؤدي ذلك عند التفكيرفي شراء العقارات سيكون هناك حالة ركود في سوق العقارات على الرغم من أن العقارات السكنية غير خاضعة لهذه الضريبة، إلى أن الخدمات العقارية تخضع لها.
حيث ينص القانون الجديد بأن المستأجر غير ملزم بدفع ضريبة القيمة المضافة ، ولكن مالك العقار سوف يكون ملزم بها، فهناك عدد من الخدمات المتعلقة بالعقارمثل خدمات الصيانة، هذا النوع من الخدمات يخضع لهذه الضريبة، سوف يؤدي ذلك إلى إرتفاع تكلفة خدمات الصيانة، بالتالي سوف يؤدي ذلك إلى التأثير في تغير اسعار الايجارات في البحرين ، بالإضافة إلى سعر بيع الشقق بشكل ضخم ومفاجئ.
2- ضريبة القيمة المضافة في البحرين وتأثيرها على العقارات التجارية
نجد أن الضريبة المضافة في البحرين بالنسبة للعقارات التجارية، غير معفاه منها، مما يعني ذلك بأن كافة العقود الإيجارية التجارية، بالإضافة إلى المكاتب، ووحدات الضيافة، سوف تخضع جميعاً دوان إستثناء إلى ضريبة القيمة المضافة .
نتيجة لذلك سوف يقوم أصحاب هذه الوحدات للأسف إلى زيادة القيمة الإيجارية بصورة كبيرة، حتي يستطيعوا الإلتزام بسداد هذه الضريبة.
3- ضريبة القيمة المضافة وتأثيرها على العقود
نجد أنه بالنسبة للعقود التي تم صياغتها قبل إصدار قانون ضريبة القيمة المضافة في البحرين سوف تخضع لكافة شروط قانون الضريبة، مما يترتب عليه قيام المقاولين بالتوصل إلى عقد إتفاق مع عملائهم، وذلك من أجل جمع مبلغ الضريبة بجانب الرسوم التي تم الإتفاق عليها مسبقاً، وذلك حتي يتجنب المقاول تحمل هذه التكلفة وحده.
وبالنسبة للعقود الخاصة بالإيجار، نجد أن العقود التي تم إبرامها قبل إصدار الضريبة المضافة في البحرين وسوف تنتهي في عام 2018 لها معالجة خاصة، حيث أنه سيكون المستأجر ملزم بدفع كافة تكاليف نسبة ضريبة القيمة المضافة وذلك للفترة المتبقية، حتي إذا كان المستأجر قد قام بدفع قيمة العقد بالكامل قبل بداية عام 2018.
4- نسبة ضريبة القيمة المضافة وتأثيرها على شركات التطوير العقاري
مما لا شك فيه بأن قانون ضريبة القيمة المضافة في البحرين سوف يؤثر بشكل كبير على شركات التطوير العقاري بالمملكة، سوف يؤدي ذلك إلى زيادة التكاليف الخاصة بعقود التطوير العقاري، ويرجع ذلك إلى أن جميع المواد التي سوف يتم إستخدامها في البناء والتشيد أصبحت خاضعة لقانون الضريبة المضافة في البحرين
حيث قام المطورين العقارين من أجل تفادي هذا بإعادة هيكلة الإجراءات الخاصة بعملية البناء، وذلك من أجل تفادي أي خسائر محتملة نتيجة لقانون ضريبة القيمة المضافة .
ختاماً، نجد أن قانون ضريبة القيمة المضافة في البحرين أثر بشكل كبير على السوق العقاري بالمملكة، وأدى تطبيقه إلى إرتفاع أسعار العقارات بنسب متفاوتة على حسب نسبة ضريبة القيمة المضافة التي تم تطبيقها على الوحدات ومواد البناء والصيانه اللازمة، ولكن من ناحية أخرى ساهم هذا القانون في إنتعاش الإقتصاد البحريني وأصبح يتم الإعتماد عليه بشكل كبير كمصدر دخل للملكة بخلاف الإعتماد على قطاع النفط.
