هل تفكر بشراء عقار في دبي؟ أو تود الإنتقال إلى منزل جديد في إحدى الشقق السكنية الفاخرة بالإمارة، أو فلل، أو وحدات سكنية للايجار وغيرها، فالحياه في دبي ممتعة و تعد من أفضل الأماكن السكنية في الشرق الأوسط.
ولكن يجب عليك في البداية معرفة كافة المعلومات الخاصة عن قانون العقارات في دبي الذي ينظم عمليات البيع والشراء، ومعرفة كافة الإجراءات واللوائح القانونية الخاصة بشراء أي عقار في دبي، مع الرجوع إلى مؤسسة التنظيم العقاري في دبي التي تساعدك بشكل كبير في إجراءات عملية الشراء وأنت مطمئن.
حيث هناك بعض القوانين والتشريعات التي تقوم بوضعها دولة الإمارات من أجل تنظيم سوق القطاع العقاري وتسهيل معاملاته، علاوة على تشجيع الاستثمار فيه بوجه عام.
وقد قامت الحكومة بإنشاء دائرة الأراضي والأملاك في دبي من أجل تحقيق العدل بين كل من البائع والمشتري أو المستأجر على حد سواء، حيث أنها تقوم بإصدار التشريعات والقوانين التي تتعلق بالتعاملات العقارية بشكل مستمر، وسوف نوضح ذلك بالتفصيل حول كل ما يخص قانون العقارات في دبي.
الملكية العقارية المشتركة وفقاً لقانون العقارات
يمكن تعريف الملكية المشتركة في دبي بأنها مبني مشترك بين أكثر من شخص بكل أجزائه بالإضافة إلى الملحقات الخاصة به، يشمل ذلك الأرض المقام عليها المبني، بالإضافة إلى الأرض التي يتم تخصيصها في المستقبل للتملك.
هناك إختلاف بين العقارات المشتركة بحسب الغرض منها، حيث أن هناك مشروعات عقارية كبرى والتي تشمل عقارات مشتركة محددة طبقاً لمعاير محددة ومعتمدة من قبل مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
بالإضافة إلى ذلك هناك مشروعات فندقية، وهي من أنواع العقارات التي يتم تخصيص وحداتها للتملك المشترك، ويتم ترخيص هذا النوع من الجهات المختصة من أجل إستخدامها كمنشأة فندقية مشتركة، أو وحدة سكنية، ويشمل ذلك كل من الشقق الفندقية، والفنادق، والغرف الفندقية، والفلل الفندقية.
قانون العقارات في دبي لتنظيم ملكية العقارات المشتركة
قام صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي “حفظه الله” بإقرار القانون رقم 6 لسنة 2019 الخاص بقانون الملكية العقارية المشتركة في دبي.
حيث أن هذا القانون يتم تطبيقه على كافة مشروعات التطوير العقاري الرئيسية، بالإضافة إلى العقارات المشتركة في دبي، ويشمل ذلك المناطق الحرة، ومناطق التطوير الخاصة.
يهدف قانون العقارات الجديد إلى وضع عدد من القرارات التنظيمية، والتشريعات التي من شأنها تعزيز قدرة القطاع العقاري بما يضمن حقوق كافة الأطراف المعنية، بجانب ذلك يهدف هذا القانون إلى خلق بيئة تنافسية، وتشجيع الاستثمار في السوق العقاري بما يضمن مواصلة القطاع العقاري في دعم ومساندة التنمية الشاملة في دبي.
بجانب ذلك فأن قانون الملكية المشتركة في دبي يقوم بتغطية جوانب عديدة لكافة الأطراف المعنية في القطاع العقاري وهي:
سجل العقارات المشتركة
تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي وفقاً لقانون السكن المشترك على إعداد سجل خاص للعقارات المشتركة يحتوي على ما يلي:
- بيان بالأراضي التي يمتلكها المطورون التي سيتم إنشاء العقارات المشتركة عليها.
- الوحدات التي سيتم تمليكها المستقل في العقار المشترك الذي يقوم المطوروت ببيعه، بجانب أسماء ملاك تلك الوحدات.
- نظام إدارة المبني.
- أعضاء لجنة الملاك.
- جهة الأدارة والمخططات
- العقود الخاصة بإدارة العقار المشترك، أو الأجزاء المشتركة.
- المناطق التي يمتكلها المطور في العقار المشترك.
بعد ذلك تقوم دائرة الأراضي والأملاك بناء على طلب أصحاب الشأن بإصدار الشهادات، والسندات، وكافة الوثائق الأخرى المتعلقة بالوحدة، وأي عقار مشترك، ويتم ذلك عن طريق واقع بيانات السجل الذي تحدثنا عنه فيما سبق، ويحق لأي مصلحة الإطلاع على هذا السجل.
السند الخاص بملكية العقارات المشتركة في قانون العقارات في دبي
ينص قانون العقارات بإنشاء سند خاص لملكية العقار المشترك، يشمل على المخططات ونظام المجمع الأساسي الذي يتضمن الشروط والأحكام، والتي يخضع لها تشغيل وتطوير المشروع الرئيسي، بالإضافة إلى العقارات المشتركة، والمرافق المشتركة فيه.
علاوة على ذلك يحتوي على المعايير البنائية، والتخطيطية للمجمع، بجانب أنه يحتوي على نظام إدارة المبني، والنظام الأساسي له، ويقوم المطور الرئيسي أو الفرعي بالإلتزام عن الإنتهاء والإنجاز من العقار المشترك، وحصوله على الشهادة الخاصة بذلك من الجهة المختصة بإمارة دبي، بأن يذهب إلى دائرة الأراضي والأملاك من أجل أن يودع المستندات التي تشكل جزءاً من سند ملكية العقار المشترك وذلك في مدة لا تتعدي 60 يوماً منذ تاريخ صدور شهادة الإنجاز.
ويحق لدائرة الأراضي والأملاك في حالة عدم إلتزام المطور بتقديم تلك المستندات خلال المدة المحددة المذكورة في أن تكلف أي جهة حسب إختيارها من أجل أن تمدها بالمستندات وإيداعها لديها، مع تحميل المطور بكافة التكاليف والنفقات التي تنتج عن ذلك.
بالإضافة إلى ذلك تقوم دائرة الأراضي والأملاك أيضاً وفقاً لأحكام القانون أن تقوم بإصدار وتحديث الخرائط الخاصة بالأجزاء المشتركة، بجانب المرافق المشتركة.
مكونات الأجزاء المشتركة المحددة في قانون العقارات
قام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي بتحديد مكونات الأجزاء المشتركة وهي كالتالي:
- الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، ويشمل ذلك كافة الدعائم الرئيسية، والأعمدة، والأساسات، بالإضافة إلى الجدران الهيكلية، والأسقف، ووصلات الأسقف، والسلالام، وممرات السلالام، والوجهات، والأسطح.
- الردهات، والعتبات، والمداخل ومخارج الطوارئ، وممرات المواقف، بالإضافة إلى النوافذ الواقعة على الجدران الخارجية.
- غرف الحراسة، وحمامات السباحة، والمعدات الترفيهية، والمرافق، والحدائق، والمكاتب، ومرافق التخزين، ومواقف السيارات المخصصة.
- المصاعد، والأنابيب، والخزانات، ومداخن ومراوح ومجاري التهوية، بالإضافة إلى المولدات، ووحدات ضغط الهواء، وأنظمة التهوية الميكانيكة.
- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
ملكية المناطق
أقر قانون العقارات بعد موافقة دائرة الأراضي والأملاك بتحديد مناطق مملوكة للمطور في مخطط المشروع، ويتم منحه تلك الموافقة بما لا يتعارض مع نظام المجمع الأساسي وحقوق الملاك.
مسئولية المطور التي حددها قانون العقارات في دبي
قام قانون الملكية العقارية التي حددها القانون في دبي بتحديد مسئولية المطور في تصحيح وإصلاح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك، وقد حدد القانون بأن مدة المسئولية تصل إلى 10 سنوات إعتباراً من تاريخ حصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري.
ويجب خلال ذلك مراعاة الأحكام المنصوص عليها في عقد المقاولة وفقاً للقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 الذي يحدد المعاملات المدنية، بجانب ذلك تستمر مسئولية المطور في صيانة وإصلاح وإستبدال أي تركيبات معيبة في العقار المشترك لمدة سنة واحدة تبدأ من تاريخ تسليم الوحدة للمالك.
التأمين على العقار
ألزم قانون العقارات جهة الإدارة بضرورة التأمين على العقار المشترك، وذلك من أجل ضمان صيانته وإعادة بناؤه مرة أخرى وذلك في حالة هلاكه، أو إحتراقه، أو هدمه لأي سبب.
وتكون جهة الإدارة هي المستفيدة من ذلك التأمين، بالإضافة إلى ذلك تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك ضد أي أضرار او إصابات جسدية قد تلحق بالشاغل أو الغير.
وتحتسب أقساط التأمين المستحقة على الملاك من خلال عقد التأمين الذي يتم إبرامه مع شركة التأمين.
في النهاية، نجد أن قانون العقارات في دبي لم يترك صغيرة أو كبيرة إلا وقد ذكرها بما يضمن حقوق كافة الأطراف المعنية في العقارات المشتركة، وعدم حدوث أي نزاعات مستقبلية.